Спортивное сооружение: низкая доходность против привлекательности территории
Строительство спортивных сооружений, как бизнес, определяется двумя факторами: собственно, доходностью объекта и использованием его в качестве инструмента для повышения интереса к району, в котором объект располагается. Сегодня мы представляем точки зрения на это разногласие экспертов рынка недвижимости и девелоперов Санкт-Петербурга и Ленобласти.
С точки зрения первого фактора строительство спортсооружений – это по-прежнему низкодоходный сегмент бизнеса. Однако чем их больше, тем выше привлекательность района, в котором они сосредоточены. А это значит, что в этом месте проще будет найти покупателей на квартиры в новых домах и арендаторов в торговые и офисные комплексы.
Из любви к искусству
Между тем многие эксперты уверены, что спортивное строительство с точки зрения получения прибыли абсолютно неинтересный сегмент. «Ни один крупный проект спортивного назначения не может быть коммерческим, – уверен заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрей Косарев. – Это либо некий имиджевый проект, либо инвестиционные обязательства того или иного девелопера, который поблизости возводит что-то доходное. Очень мало можно найти здравомыслящих девелоперов, которые возьмутся строить подобные объекты, заплатив еще городу за право строительства. Доходности это практически никакой не сулит, а затраты достаточно большие». Действительно, эксперты говорят, что доходность от строительства спортивных сооружений составляет всего 8-12%, а сроки окупаемости могут достигать 20 лет. В связи с этим застройщикам приходится возводить спортивную инфраструктуру при комплексном освоении территорий, так как обычно подобное условие ставится местными властями при выделении земельных участков. В остальном подавляющее большинство спортивных сооружений возводится в рамках социального заказа на средства бюджетов различных уровней. Бывает, правда, что инвесторы вкладываются в спортивные объекты, строя их просто «из любви к искусству». «Есть люди, которые любят какой-то определенный вид спорта и готовы инвестировать в объект, не ожидая особой прибыли, – объясняет руководитель Jones Lang LaSalle в Петербурге Андрей Розов. – То есть делают это, что называется, для души».
Действительно, сложно обвинить в корысти тех, кто решился построить, к примеру, теннисный клуб. По словам члена правления Федерации тенниса Санкт-Петербурга Дмитрия Голованова, доходность от содержания подобного заведения в городе в лучшем случае составляет 1000 рублей с одного квадратного метра в год. При этом начальные вложения в строительство клуба с четырьмя кортами не могут быть ниже $2 млн. Более или менее достойную прибыль спортивному проекту на сегодняшний момент может обеспечить только фитнес. Эксперты подсчитали, что рентабельность фитнес-центра начинается с показателя 10%. Свыше 20% получают клубы с наполняемостью более одного человека на кв. м. Это тоже немного, считает Андрей Косарев, однако надо учитывать, что после кризиса рентабельность снизилась во всех сферах коммерческой недвижимости. «Девелоперы стали пересматривать приоритетные сегменты, где интересно работать и зарабатывать деньги, – объясняет эксперт. – Проблемы были с заполнением торговых и офисных площадей, где арендные ставки значительно сократились. В итоге разница между доходностью этих сегментов и фитнес-центров стала минимальна. При этом было очевидно, что в офисах, например, ощущается явный избыток предложения, а спрос крайне ограниченный. Рынок же фитнеса, несмотря на кризис, продолжал увеличиваться, популярность его возрастала, а ставки аренды не только не снизились, а наоборот, в отдельных точках даже увеличились. Поэтому сегмент спортивных комплексов для сетевых фитнесов стал достаточно интересен. Хотя и здесь доходность не слишком велика».
Островки спорта
Крупные спортивные проекты в Петербурге существуют. Однако ни один из них не является автономным сооружением.
Подобно современным кинотеатрам и театральным зданиям, спорткомплексы проектируются как многофункциональные пространства. Например, в залах специализированного баскетбольного комплекса «Спартак», строительство которого должно завершиться уже в начале 2012 года, помимо проведения баскетбольных встреч планируется организация культурно-зрелищных мероприятий. Хотя первоначально компания «Новатэк», инвестор проекта, вложившая в него около 10 млн. евро, задумывала сделать основную арену только баскетбольной. Но с учетом коммерческих интересов комплекс было решено приспособить также для проведения соревнований по волейболу, гандболу, мини-футболу и теннису. Многофункциональным будет и Дворец танцевального спорта, который также за счет средств частных инвесторов строится на пересечении проспекта Просвещения и улицы Ивана Фомина. Помимо семиэтажной башни с танцевальной ареной и трехэтажного здания с ледовым катком, в подвальном этаже предполагается расположить встроенное помещение под бильярд и фитнес-клуб.
Эксперты полагают, что благодаря симбиозу различных функций доходность проекта хоть и незначительно, но повышается. «Строить спортивное сооружение, рассчитанное только на одну функцию с парой сопутствующих услуг, по меньшей мере, недальновидно», – уверен заместитель генерального директора УК «Питерлэнд» Александр Ионов. В качестве негативного примера обычно приводится проект производителя спортивной экипировки Red Fox, который строит 20 бассейнов в разных районах Петербурга. По словам генерального директора компании Александра Глушковского, проект рассчитан на население с низкими доходами – стоимость разового посещения не превысит 150 руб. При этом помещений для занятий «сухими» видами спорта в комплексах не предусмотрено. «Фитнес-центры и другие спортивные комплексы – это совершенно другой формат», – уверяет Александр Глушковский. Однако большинство участников рынка твердо уверены, что, сделав ставку на одни только бассейны, компания оказалась вне рынка. Вложения в 120-150 млн. долларов – в такую сумму оценивается окончательная стоимость проекта Red Fox – окупятся в лучшем случае через 10-15 лет. Хотя в самой компании рассчитывают на срок окупаемости в 5-7 лет. Концентрация спортивных сооружений различного назначения в одном месте также может способствовать повышению их доходности.
В связи с этим в некоторых районах города формируются целые спортивные зоны. По словам главы администрации Петроградского района Константина Желудкова, на Крестовском острове будет создан настоящий «спортивный кулак Петербурга». Помимо футбольного стадиона «Зенит», Дворца баскетбола и уже существующего теннисного комплекса, построенного на средства предпринимателя Романа Курбатова, планируется создать также гребную базу и велотрек, соответствующий олимпийским стандартам. Желудков подчеркнул, что там не будет бизнес-объектов, а только спортивные, которые смогут существовать за счет дотаций или помощи спонсоров. Соседний остров Бычий в Петроградском районе полностью отдан в аренду ООО «Спортивный клуб дзюдо «Явара-Нева». В 2013 году здесь должны появиться спортивный центр площадью 44 тыс. кв. м, тренировочная зона с бассейном и спортплощадки для занятий дзюдо. С северо-запада на берегу оставят место под небольшой яхт-клуб со стоянкой на 40 мест, а также 12 четырехэтажных коттеджей площадью по 700 кв. м каждый, с японскими садиками. Эти объекты, как предполагается, будут сдаваться в аренду для сопровождающих спортсменов лиц – членов их семей, массажистов, менеджеров и так далее. Окончательный объем инвестиций в проект пока не озвучивается, но это будут собственные средства «Явара-Нева», утверждает заместитель руководителя проекта Дмитрий Редкоусов. По его словам, только в земельные работы потребуется вложить не менее 1 млрд. руб. Инвестиции в коттеджи ориентировочно составят 100 млн. долларов. Окупить вложения, по мнению экспертов, инвестору удастся не ранее, чем за 15 лет. В островок спорта планируют превратить и территорию возле Парка 300-летия Петербурга в Приморском районе. Помимо спортивно-развлекательного комплекса «Питерлэнд», на который компания «Стремберг» уже потратила 320 млн. долларов, здесь будет построена Академия боевых искусств Лиги боев без правил. Затраты на создание только основного здания академии эксперты оценивают в 25-40 млн. евро. Планируется, что строительство будет осуществляться на личные средства чемпиона мира по боям без правил Федора Емельяненко, бизнесмена Вадима Финкельштейна, в ход также пойдут заемные деньги. Землю под Центр водного туризма получило ООО «Конкорд менеджмент и Консалтинг» (входит в группу «Конкорд» Евгения Пригожина). По оценкам экспертов, инвестиции в проект составят не менее 60 млн. долларов. По соседству предполагается построить арену хоккейного клуба СКА.
Перспективы под вопросом
Говоря о перспективах рынка спортивных сооружений, его участники расходятся во мнениях. «Во всем мире спорт не является доходным сегментом, если не считать футбольные клубы Премьер-лиги, – комментирует Андрей Косарев. – Поэтому надо смириться с тем, что во все времена профит здесь будет небольшой». Однако существует и другое мнение. Есть эксперты, которые считают, что при условии грамотного управления вложенные инвестиции могут принести вполне осязаемую прибыль.
«Успех любого дела зависит от качества управления и профессионализма, – убежден Александр Ионов. – В управлении важна стратегия, и если грамотно организовать сервис и управление, то спортивные объекты смогут процветать». Кроме того, участники рынка все чаще говорят о целесообразности развития такого формата, как спортивно-развлекательный центр. «Чтобы объект стал инвестиционно-привлекательным, основная спортивная составляющая непременно должна быть разбавлена зонами игровых видов активного отдыха, – уверен Александр Ионов. – То есть в идеале современный спортивный комплекс обязательно должен вмещать в себя фитнес-услуги, бассейн, зал для игры в волейбол или баскетбол. Неплохой идеей станет и каток. Ну и, конечно, в состав любого спорткомплекса должны быть включены предприятия общественного питания».
Существуют и другие варианты повышения доходности спортивного объекта. «Включив спортивный объект в состав многофункционального или жилого комплекса, рентабельность проекта можно поднять за счет других составляющих», – считает Андрей Розов. К тому же за строительство спортивной инфраструктуры инвесторы получают преференцию от городской администрации в виде снижения стоимости земельного участка.
В любом случае, процесс строительства спортивных сооружений будет развиваться и в дальнейшем. Чем больше катков, бассейнов, теннисных кортов – тем выше привлекательность района, в котором они сосредоточены. А это значит, что в этом месте проще будет найти покупателей на квартиры в новых домах и арендаторов в торговые и офисные комплексы.
